Build-to-Suit em Logística.... o que é isso?
De uma forma simples, trata-se da construção sob medida, de acordo com as necessidades dos Clientes. É uma operação imobiliária, na qual um contrato de longo prazo (normalmente de 10 a 15 anos) junto a um investidor viabiliza a construção de um imóvel conforme as especificações do futuro usuário, garantindo a esse investidor a remuneração do capital investido. Essa modalidade é amplamente utilizada nos Estados Unidos e Europa, e no Brasil vem sendo crescentemente aceita pela Indústria, Varejo e Setor de Serviços, desde meados da década passada.
O investidor é responsável pela aquisição do terreno, detalhamento do projeto técnico, em conformidade com as necessidades de seus Clientes, construção do imóvel e entrega do empreendimento.
Ainda é comum no Brasil encontrarmos armazéns novos, sem uso algum, construídos dentro de um “padrão” geral, mas que não atendem às necessidades das empresas, principalmente no que se refere à quantidade de docas, áreas de stage (espera), pé-direito e áreas externas (pátios e ruas).
Mesmo na modalidade build-to-suit, que pressupõe a definição das especificações do imóvel junto ao Cliente, ainda encontramos falhas nos projetos devido ao fato de muitas empresas desconhecerem uma metodologia para o desenho e dimensionamento de Centros de Distribuição (que envolvem estoques) e Terminais de Carga ou Cross-Docking.
O ponto de partida é o detalhamento do perfil operacional, que envolve temas relacionados à sazonalidade da operação, aproveitamento cúbico do espaço destinado à estocagem (que poderá variar muito dependendo do tipo de estrutura de verticalização utilizada) e sistemática de picking (separação de pedidos).
Como uma empresa pode construir um armazém sem saber, por exemplo, se as mercadorias serão estocadas em porta-páletes ou se adotaremos um mix de estruturas, reservando áreas para blocados, porta-páletes e drive-ins?
Como construir um armazém se não sabemos ao certo se a atividade de separação de pedidos necessitará ou não de uma área intermediária para a consolidação das mercadorias separadas?
Obedecendo a uma seqüência lógica de análise obteremos aárea de estocagem (que em um Centro de Distribuição pode representar de 60% a 70% da área total coberta do armazém), a área de picking, a área de stage, a quantidade de docas, as áreas secundárias (carga de baterias, sucatas, estoque de páletes, etc.) e as áreas externas (estacionamento, pátio e ruas internas). Ao final disso, e com a expectativa de crescimento projetada, chegaremos ao tamanho e formato ideal do terreno.
Sem dúvida alguma a modalidade build-to-suit é a melhor saída para as empresas que necessitam de infra-estrutura para suas operações logísticas. Mas é realmente importante entender as necessidades dos futuros usuários a partir de uma abordagem técnica, transformando o Centro de Distribuição ou o Terminal de Carga em uma vantagem competitiva, que se traduza em menores custos com mão-de-obra e equipamentos de movimentação, melhor aproveitamento cúbico da área disponível, menores ocorrências de avarias e melhor nível de serviço, expresso em maior rapidez e flexibilidade no atendimento dos pedidos!
Marco Antonio Oliveira Neves, Diretor da Tigerlog Consultoria e Treinamento em Logística Ltda
